EVOLUSI RUMAH SUSUN

Ketentuan tentang rumah susun sebagaimana yang terdapat di dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tidaklah muncul tiba-tiba. Selain melalui proses pemikiran yang panjang dan mendalam, ketentuan tersebut juga merupakan perkembangan idealisme yang terdapat pada peraturan perundangan sebelumnya.
Pertama, diawali oleh kebutuhan untuk mengakomodir pemilikan tanah bersama, diterbitkanlah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975, yang memuat ketentuan bahwa hak atas tanah bersama didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam beberapa buku tanah, sesuai dengan jumlah pemegang hak atas tanah bersama. Dengan demikian pada masing-masing pemegang hak atas tanah dapat diberikan sertipikat hak atas tanah bersama. Apabila di atas tanah bersama terdapat bangunan, maka pada tiap pemilik bagian bangunan juga dapat diberikan sertipikat hak atas tanah bersama.
Kedua, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975 selanjutnya direvisi oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1977, yang memuat ketentuan bahwa hak atas tanah bersama didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam 1 (satu) buku tanah. Berdasarkan buku tanah ini dapat dibuatkan beberapa salinannya, untuk dilampirkan pada sertipikat hak atas tanah bersama, untuk diberikan kepada para pemegang hak atas tanah bersama. Ketentuan ini juga mempersyaratkan gambar denah bangunan, yang akan dilampirkan pada sertipikat hak atas tanah bersama. Sehingga sertipikat hak atas tanah bersama akan terdiri dari: salinan buku tanah, surat ukur, dan gambar denah bangunan.
Ketiga, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1977 selanjutnya direvisi oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983, yang memuat ketentuan tentang: (1) Surat Keterangan Pendaftaran Tanah bagi pemilikan tanah bersama; (2) Salinan Izin Mendirikan Bangunan bagi pembangunan rumah susun; (3) Bangunan dimiliki oleh pemegang hak atas tanah bersama; (4) Bangunan telah selesai dibangun; (5) Definisi bangunan bertingkat; (6) Salinan gambar denah bagian-bagian bangunan; (7) Salinan gambar denah tiap lantai; dan (8) Pernyataan tertulis mengenai besarnya bagian tiap pemegang hak atas tanah bersama.
Keempat, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 kemudian direvisi substansinya dan ditingkatkan bentuk produk perundang-undangannya dengan Undang Nomor 16 Tahun 1985, yang mengadopsi dan mengembangkan: (1) substansi pada bagian Ketiga angka 1 sampai dengan 4 menjadi persyaratan permohonan hak milik atas satuan rumah susun; (2) substansi pada bagian Ketiga angka 5 menjadi definisi rumah susun; (3) substansi pada bagian Ketiga angka 6 dan 7 menjadi gambar denah; dan (4) substansi pada bagian Ketiga angka 8 menjadi nilai perbandingan proporsional.

PENGENDALIAN PERTANAHAN

Pengendalian pertanahan berarti pengekangan terhadap tindakan yang sewenang-wenang terhadap tanah, dan hal-hal yang berkaitan dengan tanah. Pengendalian pertanahan juga berarti pengaturan yang meliputi pembatasan terhadap kewenangan. Dengan demikian pengendalian pertanahan merupakan bagian tak terpisahkan dari kewenangan pertanahan, yang memberikan amanat bagi pemegang kewenangan untuk melakukan manajemen pertanahan, yang terdiri dari: (1) perencanaan pertanahan; (2) pengorganisasian bidang pertanahan; (3) pelayanan pertanahan; (4) pengendalian pertanahan; dan (5) pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan.
Sementara itu, pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan dapat berupa regulasi, yang memperbolehkan suatu tindakan dalam rangka mendorong dan memberikan kekuatan, tenaga, atau kemampuan masyarakat di bidang pertanahan. Termasuk dalam hal ini berbagai tindakan yang mendorong dan memberikan kekuatan, tenaga, atau kemampuan masyarakat di bidang pertanahan.
Pengendalian pertanahan dimaksudkan untuk mengarahkan, dan menertibkan tindakan para pihak terhadap tanah, agar tidak melampaui kewenangannya. Ketika pengendalian pertanahan dilaksanakan seiring dengan pemberdayaan masyarakat, maka akan terwujud pendayagunan tanah yang diperkuat oleh peningkatan tindakan para pihak yang sesuai dengan kewenangannya. Wujudnya berupa pelaksanaan hak dan kewajiban yang relevan dengan visi dan misi pengelolaan pertanahan.

MENSIKAPI PELAYANAN PERTANAHAN

Masyarakat yang ideal adalah masyarakat sipil (civil society), yang memiliki kekuatan khas. Masyarakat sipil menurut Francis Fukuyama (dalam "Trust", 2002:5) memiliki kekuatan yang terletak pada kebiasaan, adat, dan etika masyarakatnya, beserta segenap atribut-atribut yang bisa dibentuk secara tidak langsung melalui tindakan politik yang sadar, dan dipupuk melalui kesadaran dan penghormatan yang tinggi terhadap kebudayaan. Berdasarkan kekuatannya ini masyarakat mensikapi banyak hal, termasuk pelayanan pertanahan. Oleh karena itu, ketika BPN-RI telah menerapkan Standar dan Prosedur Operasional Pelayanan Pertanahan dalam rangka memberikan pelayanan terbaik kepada masyarakat, maka sudah selayaknya masyarakat memberikan kepercayaan yang tinggi (high trust) kepada BPN-RI.
Kepercayaan yang tinggi ini dikonstruksi berdasarkan: Pertama, adanya peluang bagi pemenuhan harapan masyarakat yang berupa terwujudnya keteraturan, kejujuran, dan perilaku kooperatif dari petugas pertanahan. Kedua, adanya norma-norma pelayanan pertanahan yang ditetapkan berdasarkan nilai-nilai luhur, keadilan, profesionalisme, dan etika perilaku.

KEMAMPUAN MENDAFTAR TANAH

Pasal 19 ayat 1 dan 2 Undang-Undang Pokok Agraria mewajibkan Pemerintah (dalam hal ini BPN-RI atau Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia) untuk melakukan pendaftaran tanah, yang meliputi kegiatan: Pertama, pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah; Kedua, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak atas tanah tersebut; Ketiga, pemberian surat-surat tanda bukti hak (sertipikat hak atas tanah), yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dengan demikian seharusnya Pemerintah mendaftar seluruh bidang tanah di Indonesia. Tetapi karena keterbatasan dana, tenaga, dan peralatan, Pemerintah belum mampu mendaftar seluruh bidang tanah di Indonesia. Namun demikian sejak tahun 1961 Pemerintah telah berupaya melakukan kewajiban pendaftaran tanah dengan sebaik-baiknya. Hal ini terlihat dari jumlah bidang tanah yang telah didaftar oleh Pemerintah.
Untuk membahas kemampuan Pemerintah dalam mendaftar bidang tanah dapat diperhatikan fakta, sebagai berikut: Pertama, data pada tahun 1996 menunjukkan bahwa bidang tanah yang telah didaftar oleh Pemerintah berjumlah 13 juta bidang. Dengan demikian kemampuan Pemerintah dalam mendaftar bidang tanah pada tahun 1961-1996 adalah sebesar 361 ribu bidang per tahun; Kedua, pada tahun 1997 diketahui bahwa bidang tanah yang telah didaftar oleh Pemerintah berjumlah 18 juta bidang. Dengan demikian kemampuan Pemerintah dalam mendaftar bidang tanah pada tahun 1997 adalah sebesar 5 juta bidang per tahun; Ketiga, data pada tahun 1999 menunjukkan bahwa jumlah bidang tanah yang telah didaftar oleh Pemerintah berjumlah 22 juta bidang. Dengan demikian kemampuan Pemerintah dalam mendaftar bidang tanah pada tahun 1998-1999 adalah sebesar 2 juta bidang per tahun; Keempat, data pada tahun 2002 menunjukkan bahwa jumlah bidang tanah yang telah didaftar oleh Pemerintah berjumlah 23 juta bidang. Dengan demikian kemampuan Pemerintah dalam mendaftar bidang tanah pada tahun 2000-2002 adalah sebesar 333 ribu bidang per tahun.
Data-data tersebut menunjukkan adanya fluktuasi kemampuan Pemerintah dalam mendaftar bidang tanah pada tahun 1961-2002. Namun demikian terobosan terus menerus dilakukan oleh Pemerintah melalui berbagai program percepatan pendaftaran tanah.

PENGENDALIAN ATAU PEMBERDAYAAN

Sesungguhnya antara "pengendalian" dengan "pemberdayaan" tidak layak diperhadapkan secara diametrikal. Terlebih lagi jika yang dimaksudkan adalah "pengendalian pertanahan" dengan "pemberdayaan masyarakat", karena pengendalian pertanahan dilaksanakan dalam rangka melakukan pemberdayaan masyarakat. Dengan kata lain, pengendalian pertanahan yang baik akan bersifat pemberdayaan bagi masyarakat.
Pengendalian pertanahan yang memberdayakan masyarakat merupakan bagian dari pengelolaan pertanahan, sebab dalam pengelolaan terdapat unsur: (1) perencanaan, (2) pengorganisasian, (3) pelaksanaan, dan (4) pengendalian. Pengelolaan pertanahan yang baik akan menghasilkan kebajikan yang relatif besar, terutama dalam konteks pelayanan, yang pada gilirannya akan menumbuhkan kepercayaan masyarakat terhadap kinerja institusi pertanahan. Hanya saja, agar pengelolaan dapat dilaksanakan secara tepat dan terukur dibutuhkan norma-norma yang jelas, yang berisi hak dan kewajiban bagi stake holder (pemangku kepentingan).
Terdapat empat pihak yang berkepentingan dengan pengelolaan pertanahan, yaitu: (1) regulator, (2) pengelola, (3) pemangku kontrol sosial, dan (4) pengguna. Keempat pemangku kepentingan ini bergerak dalam format berbasis peraturan perundangan, seperti: (1) Ketetapan MPR No.IX/MPR/2001, (2) Undang-Undang Pokok Agraria dan undang-undang lainnya, serta (3) Peraturan Pemerintah No.36 Tahun 1998 dan peraturan pemerintah lainnya.

KEPERCAYAAN DALAM PENSERTIPIKATAN TANAH

Kota-kota di Indonesia yang baru mulai berkembang, pada umumnya memperlihatkan ciri bauran antara kolektivisme desa dengan individualisme kota. Pada kota-kota jenis ini kepercayaan merupakan modal sosial bagi siapapun yang ingin beraktivitas. Kekentalan kolektivisme desa yang berbaur dengan kekentalan individualisme kota menjadi locus uji bagi kepercayaan. Dengan demikian kegiatan pensertipikatan tanah yang dilakukan pada kota-kota jenis ini mempersyaratkan kepercayaan, bagi keberhasilan kegiatan tersebut.
Kepercayaan adalah sebuah sikap yang diekspresikan oleh anggota masyarakat (atau pihak-pihak yang berkepentingan), sebagai akibat dari adanya harapan-harapan bagi terselenggaranya keteraturan, kejujuran, dan perilaku kooperatif dalam suatu penyelenggaraan kegiatan, yang didasarkan pada nilai-nilai yang berlaku. Dalam konteks ini masyarakat tidak akan berpartisipasi, bila mereka tidak percaya dengan kegiatan pensertipikatan tanah.
Agar masyarakat memiliki kepercayaan yang tinggi terhadap kegiatan pensertipikatan tanah, maka Kantor Pertanahan perlu: Pertama, menyelenggarakan pensertipikatan tanah secara teratur, tertib, atau prosedural sesuai dengan SPOPP (Standar Prosedur Operasi Pelayanan Pertanahan). Kedua, adanya kejujuran atau obyektivitas yang diperlihatkan oleh petugas Kantor Pertanahan ketika berinteraksi dengan masyarakat. Ketiga, adanya perilaku kooperatif (mampu bekerjasama dalam koridor peraturan perundangan yang berlaku) yang diperlihatkan oleh petugas Kantor Pertanahan, sehingga dapat membantu masyarakat secara optimal.

MASYARAKAT DAN TANAH

Soerjono Soekanto dalam "Sosiologi: Suatu Pengantar" (1998:37) menyatakan, bahwa sejak dahulu kala jarang sekali kejadian di mana ahli pikir menguraikan masyarakat terlepas dari tanah. Sementara itu, I Made Sandy dalam "Publikasi Tahun 1975" menyatakan bahwa bagi masyarakat, tanah merupakan ruang (space) yang mewadahi segenap aktivitas (kegiatan) mereka sejak lahir hingga berakhir. Selain itu tanah juga dapat dimanfaatkan oleh masyarakat sebagai media tumbuh tanaman (sektor pertanian). Tanahpun dapat dimanfaatkan sebagai benda fisik, di mana tanah dapat dimanfaatkan untuk menimbun (mengurug) permukaan tanah yang relatif lebih rendah dari sekitarnya, atau untuk meninggikan permukaan tanah sesuai kebutuhan/keinginan anggota masyarakat yang bersangkutan.
Dalam Bahasa Inggris tanah yang berfungsi sebagai ruang disebut "land" (di Indonesia diterjemahkan menjadi "lahan" yang sekaligus mencakup pengertian "soil"), yang berfungsi sebagai media tumbuh tanaman disebut "soil", dan yang berfungsi sebagai benda fisik disebut "earth". Di kalangan masyarakat tanah yang berfungsi sebagai ruang memiliki ukuran meter persegi, yang berfungsi sebagai media tumbuh tanaman memiliki ukuran subur atau tidak subur, dan yang berfungsi sebagai benda fisik memiliki ukuran meter kubik.